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姚志明律師

高級合伙人律師

北京盈科全球總部高級股權合伙人
中央廣播《華夏之聲》特邀嘉賓律師

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執業十余年,專注合同訴訟領域研究。
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居間合同

居間合同 日常工作中,當事人就某一事項達成一致時會簽署合同來保障和約束雙方的權利和義務。而依法成立的合同也會受到相應法律保護。在合同簽署過程中,除了對事項內容的明確,當事人的責任劃分以及糾紛管轄權也應一一注明。同時當事雙方也會根據事項的性質來簽署對應類型的合同,而居間合同也是合同的常見類型之一。那法律上居間合同是什么意思、最高收費標準是什么,居間合同范本是怎樣的,居間合同法律規定有哪些?華律網小編為您整理了相關資料,供您查閱,希望可以幫助到您,也歡迎您直接來網站和律師進行溝通。

1居間合同是什么意思

居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務,委托人支付報酬的合同。其中報告訂立合同機會或者提供訂立合同的媒介服務的一方為居間人,給付報酬的一方為委托人。

作為居間的早期形式,我國西漢時期就存在,民間將居間人稱“牙行”、“牙紀”亦稱“互郎”。居間產生的初衷是當事人雙方在進行交易時,對對方不了解需要中間人介紹,來促進雙方交易。久而久之,就產生居間合同,介紹人和需要介紹的人用合同的形式確定雙方的權利和義務。居間人是指促進交易雙方成交而從中取得報酬的中間人。

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2居間合同最高收費標準

居間合同的收費主要是看雙方合同中的約定,由雙方協商達成協議。我國合同法對于居間商的居間費用規定:《合同法》第四百二十六條 居間人促成合同成立的,委托人應當按照約定支付報酬。對居間人的報酬沒有約定或者約定不明確,依照本法第六十一條的規定仍不能確定的,根據居間人的勞務合理確定。因居間人提供訂立合同的媒介服務而促成合同成立的,由該合同的當事人平均負擔居間人的報酬。

居間人促成合同成立的,居間活動的費用,由居間人負擔。

不違反法律規定。

第四百二十七條 居間人未促成合同成立的,不得要求支付報酬,但可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費用。

根據《中華人民共和國合同法》第二十三章的規定,居間合同,是指居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務,委托人支付報酬的合同。在民法理論上,居間合同又稱為中介合同或者中介服務合同。向他方報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務的一方為居間人,接受他方所提供的訂約機會并支付報酬的一方為委托人。

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3居間合同范本

合同編號:

委托人:xxx(個人寫明姓名、性別、年齡、住址,單位寫明名稱、法定代表人和地址)

居間人:xxx(個人寫明姓名、性別、年齡、住址,單位寫明名稱、法定代表人和地址)

委托人與居間人就下列事項達成協議如下(也可以寫為:委托人與居間人經過協商一致,簽訂本合同):

第一條 委托事項

(寫明委托事項的內容、范圍等,例如,委托對方提供訂約機會等情況)

第二條 時間范圍

(寫明在什么期限內提供的媒介有效)

第三條 報酬

(寫明居間報酬的數額、計算方法、支付時間和方式)

第四條 保密條款

(寫明需要保密的內容)

第五條 違約責任

第六條 ……(雙方約定的其他事項)。

第七條 本合同一式份,當事人雙方各執份。本合同自雙方簽字之時起生效。

委托人:xxx(簽章)

居間人:xxx(簽章)

x年x月x日

(如果是法人單位,可以附雙方法定代表人、電話、電報掛號、開戶銀行、戶名、帳號等內容。)

2、說明

居間合同也稱為中介合同。它是指當事人雙方約定,一方為另一方提供成交機會或者充當訂立合同的媒介,另一方支付相應的報酬的協議。在居間合同關系中,提供居間服務的一方為居間人,另一方為委托人。訂立居間合同應當注意的問題有:

(1)委托人應當在合同中載明所委托居間從事的活動內容,包括種類、范圍和要達到的要求,給付酬金的數額、方式和時間。

(2)居間人應當如實向委托人說明自己能夠做到什么程度、需要什么條件完成委托人的委托事項。

(3)合同中應當訂明違約責任條款。居間人不盡職守而給委托人造成損失的,應當承擔違約責任,并賠償委托人的損失。居間人對所提供的信息、成交的機會負有保密的義務。

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4居間合同法律規定

《中華人民共和國合同法》第四百二十四條 居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務,委托人支付報酬的合同。

第四百二十五條 居間人應當就有關訂立合同的事項向委托人如實報告。

居間人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況,損害委托人利益的,不得要求支付報酬并應當承擔損害賠償責任。

第四百二十六條 居間人促成合同成立的,委托人應當按照約定支付報酬。對居間人的報酬沒有約定或者約定不明確,依照本法第六十一條的規定仍不能確定的,根據居間人的勞務合理確定。因居間人提供訂立合同的媒介服務而促成合同成立的,由該合同的當事人平均負擔居間人的報酬。

居間人促成合同成立的,居間活動的費用,由居間人負擔。

第四百二十七條 居間人未促成合同成立的,不得要求支付報酬,但可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費用。

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5居間合同和行紀合同的區別

(一)辦理事務的范圍不同。在我國行紀業務主要包括辦理購銷貨物、寄售商品和有價證券的買賣等業務,行紀行為屬于動產和有價證券買賣等商事行為。居間的業務范圍較廣,除禁止交易的事項以及國家管理的未允許放開市場經營的重要生產資料和部分生活資料以外,均可以進行居間服務。關于婚姻中介,婚姻關系不能簡單地理解為一種合同關系,因而婚姻介紹不屬于居間的業務范圍,應由相應的進行調整。

(二)合同的標的不同。所謂標的即合同的權利,義務所指向的對象。行紀合同中行紀人為委托人提供的服務不是一般的勞務,而是行紀人與第三人發生法律關系,為一定的法律行為,該法律行為的實施是委托人與行紀人訂立行紀合同的目的所在,故行紀合同的標的是行紀人為委托人進行一定的法律行為。居間合同的標的是居間人為委托人進行一定的事實行為,居間人為委托人提供特定的勞務即報告訂約機會或提供訂立合同的媒介服務,居間人所辦理的事務本身并不具有法律意義,而行紀合同中行紀人受托的事務是法律行為,這正是行紀合同與居間合同本質上的區別。

(三)與第三人的關系不同。行紀人與第三人的合同關系相對于行紀合同本身來說是外部法律關系,根據合同的相對性規則,行紀人與第三人的合同關系只能發生在特定的合同當事人之間,即發生在行紀人和第三人之間。居間合同中,無論是指示居間還是媒介居間,居間人并不參與委托人與第三人的合同關系,其在交易中僅是一個中介人,既不為交易的當事人一方或其代理人,也不直接參與交易雙方的談判,在決定交易雙方的權利義務內容上并不體現居間人的意見,合同的權利義務在委托人與第三人之間設定、產生。

(四)“介入”不同。行紀人在一定條件下有介入權,居間人在特定情形下承擔介入義務。行紀人接受委托買賣有市場定價的商品時,除委托人有反對的意思表示外,行紀人自己可以作為出賣人或買受人的權利。行紀人的介入權是法律規定的結果,是一種形成權,使委托人和行紀人之間產生了。在媒介居間中如果委托人一方或雙方指定居間人不得將其姓名、商號、名稱告知對方,居間人根據誠實信用原則有保密義務,由此居間人產生為委托人隱名的義務,這種居間稱為隱名居間。在隱名居間這種情形下,對于委托人依據與相對人的合同應承擔的義務,在一定條件下由居間人以履行輔助人的身份負履行義務,并領受對方當事人所為的給付。因此,只有在保護隱名委托人利益的前提下才有居間人的介入義務,而不存在居間人基于特定情形主張介入的權利。

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6居間合同受法律保護嗎

依法成立的居間合同是受法律保護的,簽訂居間合同后,居間人促成合同成立的,委托人要支付居間費用。

《中華人民共和國合同法》

第八條 依法成立的合同,對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務,不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保護。

第四百二十四條 居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務,委托人支付報酬的合同。

第四百二十五條 居間人應當就有關訂立合同的事項向委托人如實報告。 居間人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況,損害委托人利益的,不得要求支付報酬并應當承擔損害賠償責任。

第四百二十六條 居間人促成合同成立的,委托人應當按照約定支付報酬。對居間人的報酬沒有約定或者約定不明確,依照本法第六十一條的規定仍不能確定的,根據居間人的勞務合理確定。因居間人提供訂立合同的媒介服務而促成合同成立的,由該合同的當事人平均負擔居間人的報酬。

居間人促成合同成立的,居間活動的費用,由居間人負擔。

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7居間合同有哪些特征

(l)居間合同以促成委托人與第三人訂立合同為目的

在居間合同中,居間人是為委托人提供服務的,這種服務表現為報告訂約的機會或為訂約的媒介。居間合同的標的是居間人進行居間活動的結果,其目的在于通過居間活動獲取報酬。居間人的活動只有促成委托人與第三人之間建立起有效的合同關系才有意義。

(2)居間人在合同關系中處于介紹人的地位

居間合同的客體是居間人依照合同的約定實施中介服務的行為。無論何種居間,居間人都不是委托人的代理人或當事人一方,居間人只是按照委托人的指示,為委托人報告有關可以與委托人訂立合同的第三人,給委托人提供訂立合同的機會,或者在當事人之間充當“牽線搭橋”的媒介作用,并不參加委托人與第三人之間具體的訂立合同的過程,他的角色只是一個中介服務人。只是在交易雙方當事人之間起介紹、協助作用。

(3)居間合同具有諾成性、雙務性和不要式性

居間合同的諾成性是指,只要委托人與居間人意思表示一致,居間人就負有依委托人的指示進行居間的義務,而一旦居間人的活動取得結果,委托人就應支付報酬,合同即成立,而無需以實物的交付作為合同成立的要件。

居間合同的雙務性是指,居間合同一經成立,當事人雙方均需承擔一定的義務。就居間人而言,居間人有據實報告的義務;對委托人而言,合同因居間而成立后他有支付報酬的義務。

居間合同的不要式性是指,當事人可以采取口頭或者書面形式,居間合同的成立也不需采用特定的形式。如果約定不明確,應當遵循交易慣例。

(4)居間合同具有有償性

居間人以收取報酬為業,居間人促成合同成立后,委托人當然要向居間人支付報酬,作為對居間人活動的報償。不要報酬促進他人訂立合同的行為,不是居間合同,而是一種服務性活動,行為人不承擔居間合同中的權利義務。

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8居間合同注意事項

1、合同名稱

如果合同中所約定的服務確為居間服務,則應在合同中進行明確,要避免出現相混淆的內容(如委托代理服務等),同時合同名稱最好也明確為居間合同。

2、居間服務的合法性

要分析所約定提供的居間服務是否會違反相關法律、法規的規定,以避免導致合同無效。

3、合同相關主體

必要時合同中應對委托人和居間人的情況進行適當說明,以避免將來因簽約主體問題而產生爭議。除了委托人和居間人,合同中還可能涉及其他相關主體,而其他相關主體可能會關系到居間目的的實現。因此,在合同中要注意進行相關約定。

4、居間類型

居間通常包括報告居間和媒介居間。報告居間是指居間人向委托人報告訂立合同的機會,媒介居間是指居間人向委托人提供訂立合同的媒介服務。如果居間類型約定不明,可能導致將來無法確認居間人是否成功提供了居間服務,進而確定居間人是否有權獲取居間報酬。

5、居間服務內容

合同中應將居間人提供的具體居間服務內容約定清楚,同時,應約定居間服務提供成功,即實現居間目的的標準(注意對日后可能出現的變更情況進行約定,如委托人與相對人在居間人的居間下簽訂合同后又另行簽訂協議對原合同進行了變更)。此外還可約定居間人提供居間服務的期限、方式及證明方法。這樣可避免將來因是否提供了居間服務及是否實現居間目的而產生爭議,從而維護當事各方的利益。

6、有關訂立合同的事項

合同中可約定委托人所關注的有關訂立合同的事項及居間人的主要義務,如居間人應負責收集有關合同相對人的資質、有關業務的合法性、真實性、可靠性等資料,并如實告之委托人。這樣便于將來確定居間人是否故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供了虛假情況,從而確定是否可拒絕支付居間報酬并要求居間人承擔損害賠償責任。

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9居間合同糾紛管轄法院

《合同法》第二十四條:"因合同糾紛提起的訴訟,由被告住所地或者合同履行地人民法院管轄。"

《合同法》第二十五條:"合同的雙方當事人可以在書面合同中協議選擇被告住所地、合同履行地、合同簽訂地、原告住所地、標的物所在地人民法院管轄,但不得違反本法對級別管轄和專屬管轄的規定。"

沒有單就居間合同規定特殊的管轄地。所以,居間合同的管轄地問題也適用以上兩條規定。即如果沒有在合同中約定選擇合同履行地、合同簽訂地、原告住所地、標的物所在地的,則甲只能在b地起訴乙公司。

但如果能確認a地是合同履行地的話,則可以適用第二十四條,即也可以在a地起訴。

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10優秀律師解答

居間合同糾紛,管轄權問題。
民事訴訟法第三十四條規定:合同或者其他財產權益糾紛的當事人可以書面協議選擇被告住所地、合同履行地、合同簽訂地、原告住所地、標的物所在地等與爭議有實際聯系的地點的人民法院管轄,但不得違反本法對級別管轄和專屬管轄的規定;第二十三條又規定:因合同糾紛提起的訴訟,由被告住所地或者合同履行地人民法院管轄。 在本案中所簽訂的協議,如果在協議中沒有進行書面約定或者約定不明的情況下,當事人雙方對協議的履行發生糾紛就管轄問題又達不成一致意見,只能采用合同的法定管轄,即在被告住所地或者合同履行地法院管轄。法律沒有規定合同涉及第三方所在地法院管轄,因此第三方所在地法院無管轄權。
居間合同簽訂后,買賣雙方解除合同,要全額付中介費嗎
你好,要看居間人是否已促成買賣合同簽署生效。依照《合同法》“居間人促成合同成立的,委托人應當按照約定支付報酬”,故居間方促成買賣合同簽署生效后,居間方即有權收取居間服務費,居間合同終止。至于買賣合同開始履行后,因買賣雙方的原因導致解除,并不影響到居間合同。

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