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張曉黎律師

高級合伙人律師

北京京云律師事務所副主任,執業十余年,高級合伙人。
執業十余年,所辦理案件滿意率高。

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辦案效率高、邏輯思維強、代理勝訴率高
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二手房交易

二手房交易 近年來,各地的房價都在不斷上漲,但普遍大眾的工資并沒有像房價一樣漲得那么快,為了買房,很多人成了房奴,然而這并不能阻止大家買房的迫切心情,因為我們都渴望一個真正屬于自己的溫暖小家。對于一些經濟承受能力較低的購房者,都會傾向于選擇購買二手房,F如今二手房交易的熱度越來越高,很多人對于二手房交易稅費計算、二手房交易流程、二手房交易風險、二手房交易注意事項和技巧等問題都比較關心。今天華律小編就和大家一起來了解二手房交易相關的一些知識,避免在以后交易中產生一些不必要的糾紛。

1二手房交易流程

1、買方看房、買賣雙方初步洽談價格、付款方式、交房日期等事項,一般買賣雙方產生的所有費用都歸買方支付;

2、買賣雙方持房產證原件或按揭合同原價到檔案大廈國土部門查房檔案;

3、買賣雙方協商房屋價格、定金、首期款、資金監管、貸款申請時間、贖樓費用、過戶申請時間、稅費支付方式、交房日期、租客情況、傭金的支付時間及比例、違約責任,確定這幾大要點后,買賣雙方與中介簽訂三方合同或者買賣雙方簽訂合同,把上述內容寫入合同,支付定金給中介公司。

4、賣方同擔保公司到公證處進行公證,賣方委托擔保公司辦理相關事務;

5、買方支付首期款到按揭銀行資金監管賬號(一般是原貸款銀行,如果換其他銀行會多出一些費用),買方及擔保公司與銀行簽訂資金監管協議及相關文件,買方向銀行提出貸款申請,銀行同意貸款后出具貸款承諾書給買方(一般銀行直接通知擔保公司),約7~8個工作日左右;

6、買方向擔保公司支付擔保費用后,擔保公司向原貸款銀行申請贖樓,擔保公司向銀行出具贖樓擔保,進行贖樓及注銷抵押登記手續,約5個工作日左右;

7、買方同擔保公司去房地產產權登記中心簽訂房地產買賣合同,遞交房產過戶申請,擔保公司領取回執,需5個工作日;

8、買方同擔保公司到領證窗口簽署回執繳費領取房產證(記得多復印一些,再見到它時要等全部貸款還清之后啦),擔保公司領出新房產證同按揭銀行在房地產產權登記中心作抵押登記,銀行把首期款給賣方,新房產證抵押登記后,銀行把扣除贖樓貸款后的貸款給賣方,約10個工作日左右;

9、買賣雙方辦理房屋交接,水、電等過戶,買方領鑰匙。


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2二手房交易稅費與過戶費

1、契稅(買方支付)

根據國家規定,房屋買賣要向國家繳納契稅,無論是商品房還是存量房的買賣都要繳納的。住宅類房屋標準按房款總價的1%-3%交納契稅,具體的比例需根據國家相關政策,購房者的購房時間、購房單價、購房面積、是否第1次購房等因素來確定;非住宅類房屋按計稅參考價的3%交納。

自2010年10月1日起執行的契稅優惠政策的通知規定,對個人購買普通住房,且該住房屬于家庭(成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女,下同)唯一住房的,減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房,且該住房屬于家庭唯一住房的,減按1%稅率征收契稅。一次購房90平米以下按1%稅率征收,90-140平米1.5%,140平米以上3%;二次購房都是3%,不分面積。

2、營業稅(買方支付)

此項營業稅由城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加和銷售營業稅組成,征收稅率為5.6%。個人購買超過2年(含2年)的普通住宅對外銷售的,免征營業稅,具體如下:

房產證未滿2年的,并且面積在140㎡以上的需要繳納總房價的5.6%;

房產證未滿2年的,并且面積在140㎡以下的需要繳納差額的5.6%;

房產證滿2年的,并且面積在140㎡以上的需要繳納房產交易盈利部分的5.6%;

房產證滿2年的,并且面積在140㎡以下的免交。

3、個稅(買方支付)

核定征收方式:應納個人所得稅=計稅價格×1%(或1.5%、3%),我市個人住房轉讓個人所得稅核定征收率標準為:普通住房1%,非普通住房或非住宅類房產為1.5%,拍賣房產為3%。對于個人轉讓自用2年以上、并且是家庭唯一住宅,免征個人所得稅。

4、印花稅(買賣雙方各0.05%)

印花稅是針對合同或者具有合同性質的憑證,產權轉移書據,營業賬簿,權利、許可證照和經財政部確定征稅的其他憑證所收的一類稅費。

對于購房者而言,印花稅的稅率是0.05%,即購房者應納稅額為計稅價格×0.05%的數值,印花稅采取由納稅人自行繳納完稅的方式。對個人銷售或購買住房暫免征印花稅。二級轉移登記只收取買方0.05%的印花稅。

5、土地增值稅:

個人轉讓非住宅類房產的”核定征收方式“由登記中心代征,其他均由納稅人自行到房地產所在地主管稅務機關繳納或辦理核實手續后由登記中心代征。對個人銷售住房暫免征收土地增值稅

核定征收方式:應納土地增值稅額=計稅價格×核定征收率。我市土地增值稅核定征收標準:商鋪、寫字樓、酒店為10%,其他非住宅類房產為5%。

6、登記費

其收費標準分為住房與非住房。個人住房登記收費標準為每件80元;非住房房屋登記收費標準為每件550元。房屋登記收費標準中包含《房屋所有權證》工本費和《土地使用權證》工本費。

7、房地產交易手續費

新建商品房的房產交易手續費按照3元/平方米收取,由轉讓方承擔。經濟適用房的房地產交易手續費減半收取,由買方承擔。其他情況的房地產交易手續費按照6元/平方米收取,由交易雙方各承擔50%。

8、傭金

成交價*3%,交易雙方各付一半。

9、貼花:5元/套

如果購房時需要按揭,還要發生以下費用:

10、評估費

評估價格100萬以下部分收取評估結果的0.5%,以上部分0.25%。

11、抵押登記費

個人住房登記收費標準為每件80元;非住房房屋登記收費標準為每件550元

12、委托公證費

如果購房需要辦理公證,那么則要交納一定比例的公證費,公證費的標準一般為300元/二本公證書,另外每加一本收20元。如果需要贖樓,還會產生如下費用:

13、贖樓擔保費

費用計算——業主欠款×1%。期限為3個月,最低收費2000元。

14、贖樓罰息

不同銀行的收取方式不一樣,一般按欠款金額的0.5%收取

15、贖樓短期借款利息

一般1個月贖樓短期借款利息≈欠款金額×1

16、買賣合同公證費

由公證機關向涉外方收取,征收標準:

過戶價×0.003%(過戶價<50萬)

過戶價×0.0025 250(50萬<過戶價≤500萬)

過戶價×0.002 2750(500萬<過戶價≤1000萬)

17、抵押合同公證費

買方涉外并需要貸款時,由公證處向涉外方收取的服務費。

如有其他疑問,歡迎來華律網進行在線法律咨詢,我們會有專業的律師為您提供幫助。


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3二手房交易注意事項

1、核實產權是否清晰:賣方必須是房屋的所有人,通過查驗產權證和產權人身份證核實,確認無誤即可。只樣做到這一點,你才能防止無效買賣合同的出現或者合同詐騙案情況的發生。否則,糾紛在所難免。

2、核實房屋狀況:你一定要謹慎對待看房行為,至少應核實以下幾個方面:①房屋建筑狀況。如房屋坐落、戶型、結構、朝向、通風、采光、質量、面積、層高、裝修、家具等。 ②房屋小區狀況。如周邊交通、生活配套、小區綠化、噪聲、電梯、保安、業委會、物業管理等。 ③房屋權利情況。如土地使用權類型、使用期限、土地及房屋用途、房屋所有權性質、房屋共有人情況、房屋是否存在抵押、出租、查封、凍結轉讓、列入拆遷范圍等等。這些情況的核實,有利于你控制好交易的實際成本和風險,比如房屋的裝修,有利于評估二次裝修的費用;土地使用權為劃撥的,涉及補交土地使用權出讓金;房屋租賃期未滿的,涉及承租方有權租住至期滿以及優先購買權;房屋仍在抵押期內的,則涉及登記過戶前先行解除抵押的問題;被查封或凍結轉讓的房屋,則在解除凍結之前不得買賣活動等等,你要先做到充分了解房屋狀況之后再履行合同才會讓你放心省心。

3、明確交易程序:二手房交易可分為看房、簽約、按合同約定時間付房款、過戶、交房幾大步驟。如果房屋涉及抵押或買方需要按揭付款的,還需要辦理相關的解除抵押或按揭貸款等手續。( 1 )看房、簽約:看房滿意后,買方決定購房,應與賣方確定合同的內容,如房屋狀況、付款方式、交房條件、解押手續、買賣合同備案過戶、違約責任、稅費承擔等等。房屋中介公司為體現其居間身份,往往作為合同第三方。由于房管局大多提供二手房買賣合同范本并要求交易雙方使用,因此實踐中買賣雙方常常還需要按照范本重簽買賣合同,可以說這兩份買賣合同都是有效的,買賣雙方可以約定兩個版本合同發生沖突的解決原則,否則通常以后簽的協議為準。所以注意讓兩個版本的合同內容保持一致,是你和賣方雙方都務必注意的問題。( 2 )按合同約定付房款:支付房款是買方的主要義務,一般有一次性付款或者按款付款兩種方式。前者常需要雙方足夠互信、買方有足夠資金、賣方已取得房產證、房屋可立即交付使用、房屋轉讓不存在 (或可立即解除) 抵押等權利限制等條件,按交易進度支付房款 (簽合同付定金 / 過戶后付大部分房款 / 交房后付余款) 。后者則簽合同付定金 / 簽按揭合同付首期款 / 余下的房款由銀行打到賣方帳戶上) 。 ( 3 )交房:交房有利于防止賣方一房兩賣的機會,買方也可以盡快使用房屋,但需要明確以下事項: ①交房的時間和條件。交房一般與尾款支付同時或稍后進行,如無約定交鑰匙視同交房。雙方應明確交付房屋狀況,如賣方負責清空房間,不得留有大件廢棄家具等。 ②物業費、水電費等承擔方式。通常買方自收房后開始繳納,賣方應提供此前最后繳費證明。 ③房屋出租的,應約定交房后由誰收取剩余租金或買方如何重簽租賃合同等。 ( 4 )過戶:過戶即將房屋的權屬人由賣方變更為買方。雙方對此須明確: ①到房管局辦理買賣合同登記和過戶的時限,一般為賣方取得產權證或解除抵押后的某一時間。 ②過戶所涉稅收和費用的承擔。 ③買方的人數。買方應確定過戶后產權證上登記的權屬人,避免簽約后家庭成員變化再考慮變更或增減房屋權屬人情形出現。 ④戶口遷出。在賣方(原戶主)未遷出前,現行政策不同意買方(新戶主)戶籍遷入,因此賣方戶口遷出交易房屋的時限應予以約定。

4 、明確違約責任:和賣方要明確嚴格的違約責任,是雙方誠信履行二手房買賣合同的保障。實踐中,小額的定金處罰或簡單的“違約方應承擔守約方損失” ,缺少實際效果。當房價波動、資金不足、稅費改革等情況出現時,一方拖延或拒絕履行合同的情形時有發生。如有的買方簽約后認為房價偏高或不想支付過戶稅費,就拖延辦理過戶手續,致使賣方交房后無法及時收到余款; 有的賣方發現房價飆升,則稱未征得其他共有人同意的買賣合同無效,要求買方退房。因此,雙方在簽約時就應當明確違約責任,具體應注意以下幾點:①合同義務的履行時限必須是簡單易定的日期,盡量避免抽象的“之前”“之后”表述。②每項主要義務均應有違約責任一一對應。 ③違約責任承擔方式應首選違約金,數額應考慮違約造成的損失,但以不超過總房款的20%為宜,因為違約金被認為過高時法院會依法調低,反而又處于不確定狀態。 ④應約定如解除合同,買方支付占用房屋期間使用費用的計算方法以及賣方承擔買方裝修損失的計算依據。另外,守約方主張權利的成本如訴訟費、律師費也可約定由違約方承擔?傊,在二手房交易中堅持以上原則,嚴格確認產權情況、交易程序和違約責任,將大大降低買賣雙方的交易風險,特別是買方的風險。

在收房做物業交割的時候一定要注意以下問題: (1)結清水表賬單。交房之前,買家要詢問賣家是否已付清水費,同時別忘了保留交房日上個月份已繳納的水費賬單收據。 (2)告知電表狀況。在房屋交接驗收時,買家必須親自查驗電表有否移動、改裝、線路走向是否正常等,同時保留交房日上個月份已繳納的電費賬單收據。 (3)協助煤氣過戶。按照燃氣公司的規定,買賣雙方必須憑《房屋買賣合同》且已寫明本房價已包含燃氣設施費以及雙方的身份證、賣家在交房日前一個月已繳納的煤氣費賬單,一起到燃氣部門辦理過戶手續。對于沒有約定或約定不清的,燃氣部門可能將拒絕辦理。(4)簽訂新的物業供暖協議。有供暖的城市要注意與物業簽訂新的物業供暖協議,以免影響來年供暖。 (5)結清電話費。有的家庭已經安裝了多條電話線路,買家要問清楚,并且在合同補充條款中約定是一根還是兩根線路,是普通電話線還是ISDN電話線,轉讓價是否包含電話線。購房者可以讓原房主將電話移走,然后另外申請安裝電話。如確因電話線路或號源緊張而非要賣家的不可,那么在交房前就要和賣家一起到電信部門辦截止到交房日的結算賬單,一并結清后,再辦理過戶手續。 (6)協助有線電視過戶。有線電視實行一戶一卡制,由于有些二手房是空置房,平時無人居住,賣家也沒有去付有線電視的月租費,造成拖欠。時間一長,有線站會作封端處理。因此,在房屋交接時買家可要求賣家提交交房日上月的有線電視費收據憑證,以及有線電視憑證。買家憑上述兩樣資料和新的房地產權證,即可辦理過戶手續。 (7)結算維修基金。按照相關規定,住宅轉讓時,維修基金賬戶中剩余部分的款額是不予退還的,其中賣家繳納的剩余部分,由物業管理企業提供證明,憑《住宅維修基金結算交割單》可向買家收取,同時維修基金的所有人更名為買家。 (8)附屬設施。一般來講,買方在交房時都會對房屋附屬設施、設備、裝修及附贈家電、家具等事項進行驗收,其中比較容易被忽視的是下水道堵塞和墻面滲水等問題。 (9)遷移戶口。買賣二手房,除房屋交接和權利轉移以外,賣家的戶口沒有及時遷出,是發生糾紛最多的因素之一,也是最易危及到買家利益的一種糾紛。因此,買家在房屋交接日前一天可到相關部門查閱賣家的戶口是否已經遷出。如果賣家戶口要在交房后才可遷出,則買家一定要與賣家就此問題約定清楚。


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4二手房交易網簽流程

1、買賣雙方達成成交意向,并就合同條款協商一致;

2、買賣雙方填寫《存量房買賣合同信息表(自行成交)》并持房屋所有權證和身份證件等到網簽服務窗口申請網上簽約;

3、窗口工作人員將信息表有關信息錄入網上簽約系統,打印合同第一部分內容(1-4條),交買賣雙方核對確認。

4、窗口工作人員將《存量房買賣合同》、《存量房買賣合同信息表(納稅)》、《存量房交易結算自信自行劃轉聲明》、《轉移登記申請書》和《辦理轉移登記服務指南》交給買賣雙方;

5、買賣雙方根據約定填寫買賣合同第二部分相關條款內容,并在一式四份的合同上簽字或蓋章后,合同依法生效;

6、買賣雙方持《存量房買賣合同信息表(納稅)》及其它相關材料到地稅部門辦理納稅手續;補交土地出讓金或土地收益等價款;并按《辦理轉移登記服務指南》持有關材料到權屬登記窗口辦理轉移登記手續;

7、權屬登記部門審核合格后,發放房屋所有權證。


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5二手房交易合同最新

二手房交易合同

甲方(賣方):

乙方(買方):

丙方(中介方):

根據《中華人民菜和國經濟合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》和《城市房地產中介服務管理規定》,在平等、自愿、協商一致的基礎上,甲、乙、丙三方就甲、乙雙方房屋買賣事項,訂立本合同。

一、甲方自愿將座落于沈陽市區街(路)巷號樓單元層號建筑面積平方米、使用面積平方米的產權房屋出售給乙方,該房朝向、竣工于年、水氣。

二、建筑面積每平方米售價元,成交金額合計人民幣元,人民幣(大寫)

三、甲、乙雙方商定,定金(人民幣大寫:)于合同簽訂之時由乙方付給甲方。乙方于年月日前將購房款全部付給甲方。付款方式:于年月日由甲方將上述房屋正式交付給乙方。

四、中介服務費人民幣大寫,支付方為方。本合同簽訂之日,由 方將中介費一次性付給丙方。

五、本合同簽訂后,由方負責辦理交易手續。

六、甲方保證上述房屋權屬清楚,并結清房屋交接前采暖費、煤氣費、水費、電費等費用。若發生與甲方有關的產權糾紛或債務,由甲方負責清理,并承擔民事訴訟責任。因此給乙方造成的經濟損失,甲方負責賠償。

七、甲方悔約,甲方應將定金退還給乙方,另付給乙方等同于定金數額的違約金。乙方悔約,乙方不得向甲方索還定金。如甲方不能按期向乙方交付房屋或乙方不能按期向甲方付清購房款,每逾期一日,由違約方向對方給付相當于上述房屋價款‰的滯納金。

八、中介方違法中介或違約,甲方或乙方均可向房產行政管理部門投訴。本合同在履行中若發生爭議,甲、乙、丙三方經協商、調解未達成一致的,任何一方均可向沈陽市仲裁

委員會申請仲裁,也可向有管轄權的人民法院起訴。

九、上述房屋辦理過戶手續所需繳納的稅費,由甲乙雙方按規定各自承擔。

十、本合同一式份,甲、乙、丙方各執一份。本合同未盡事項,三方可另行議定。其補充協議書經三方簽章后與本合同具有同等效力。

十一、本合同經甲乙丙三方簽章后生效。

十二、三方約定的其它事項:房屋轉讓之日起,如該房屋在2000年12月31日前出現動遷,則甲方負責退還當年己收房租。(即動遷之日至本年年底,該房如在2000年12月31日以后發生動遷等事宜,造成損失由乙方負責。

甲方(簽章):

法定代表人:身份證號碼:

地址:

聯系電話:

郵政編碼:

年月日

乙方(簽章):

法定代表人:身份證號碼:

地址:

聯系電話:

郵政編碼:

年月日

丙方(簽章):

中介機構名稱:

經紀人:經紀人證碼:

地址:身份證號碼:

聯系電話:

郵政編碼:

年月日


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6北京二手房交易流程

第一步:委托[非必經]

尋找信譽良好的代理公司,簽訂《委托書》,在講清楚了自己的要求之后,地產經紀人會通過公司的電腦網絡系統,即時為客戶尋找較為合適的樓盤。在提供的樓盤中,通過買家自己甄選之后,便進入了實地看樓的階段,中介公司會與客戶簽訂一份看樓《委托書》,以此保障中介公司和顧客雙方的利益。

第二步:核實產權情況

到了買賣雙方有了明確的購買意向及目標價格之后,中介公司地產經紀人應該先到房管局檔案館查冊,查證該出賣的房子物業產權是否清晰,是否可以正常上市交易,有否被法院查封或抵押等背景資料。這個環節十分關鍵,對買家十分重要,所以買家應該向經紀人問清楚該產權問題的查證具體情況,最好有一定的依據證明。

第三步:簽約

經過查證之后,由買賣雙方及中介方共同簽署《臨時買賣合約》,在此環節,一般要求買家支付樓價的5—10%作為訂金付予/定金業主,或者由中介公司代為預收買家的訂金/定金。由于中介公司在收取訂金時的法律地位并不明確,這就極容易引發二手房交易時雙方之間的訂金/定金糾紛。所以,建議買家要求中介公司出示賣方的委托協議,并出具賣方委托中介收取訂金/定金的委托書;在交付訂金之后要求中介公司出具收取訂金/定金的收據。該收據一定要加蓋中介公司的印章。

第四步:貸款

如果是要求辦理銀行按揭貸款的,則買家須準備好身份證、戶口本、婚姻狀況證明、收入證明/稅單、公積金卡等資料到選定的銀行辦理銀行按揭手續。

第五步:過戶——到房管局辦理所有的過戶及完稅手續。

2、賣方需提供的材料:

1、產權人身份證(非北京戶籍人士還應提供暫住證)

2、戶口本

3、房屋所有權證

4、原購房發票(復印件)、原購房合同

5、共有產權人聲明

6、結婚證復印件

7、產權人印章

8、土地使用權證

9、已購公有住房、成本價購房、優惠價購房、央產房、經濟適用房等房產,出售轉讓時還應提供相關的審批和申請手續。

10、買賣合同


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7廣州二手房交易流程

第一步:對二手房的出售進行咨詢。了解這種二手房出售信息可通過各種渠道,譬如親戚朋友、經紀公司、報紙廣告、網絡廣告等,了解您所要出售的房屋是否具備上市條件,了解房屋所在區域二手房的平均出售價格;個人出售和委托房地產經紀公司代理出售有何差別;了解交易流程、相關稅費和必須提供的所有相關手續等。

第二步:根據實際情況,確定出售價格,不能過高也不能過低。通過第一步的咨詢,可根據您的房屋位置、交通狀況、朝向、樓層、裝修狀況、周邊環境等綜合因素,確定您的“出售總價”。如果有要求買方另行支付的費用,應在報價中聲明。

第三步:根據自己預算成本、時間精力等因素,確定銷售渠道。渠道可自行尋找買家或通過委托房產中介經濟人代理銷售。如果自行尋找買家,您最好在出售前完全弄清和熟悉整個交易流程,這樣才能確保交易的安全性。這樣,您就節省了通過經紀公司所花費的成本,使您的銷售過程全部在自己的掌握中;如果你委托房產中介經濟人代理銷售,這樣邊可更省時、省力、安全,只需您選擇一家具有代理資質的房地產經紀公司并簽署委托代理協議,所有工作全部由經紀公司辦理。但是,房產中介或經紀人將向您收取一定的代理傭金,所以,要預算好增加您的交易成本。另外值得注意的是,尋找中介公司一定要找市面上可靠,口碑好的,要避免受到一些“黑中介”的欺詐。在交易過程中,也要懂得利用法律知識保護自己。

第四步:通過房產網站等傳媒發布出售信息。如果您選擇自行銷售,則可在一些房產網站或報紙上發布您的個人出售信息。但在發布的信息中應注明“謝絕中介”或“免中介費”等字樣。您可能會接到較多的詢問電話,影響您的正常生活和工作。所以,如何登記您的聯系方式,至關重要。如果您選擇了房產中介經紀公司代理出售,他們將代理發布您的出售信息并進行相關推廣宣傳。

第五步:與買家協商和簽約。當有客戶決定購買您的房屋后,您就可以與買方協商、簽定合同了。在合同中應根據您與買方協商的內容,詳細、清楚地寫明買賣雙方及有關第三方的權利和義務,明確付款方式、辦理產權過戶的時間、房屋交付的時間和方法以及安全交易條款。合同中還應明確規定對于違約行為所應承擔的責任和發生糾紛后的法律解決途徑。由經紀公司代理買賣的,買賣雙方還應與經紀公司簽定居間擔保合同,并明確經紀方應承擔的居間擔保責任以及經紀方在交易過程中應提供的服務內容。


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8上海二手房交易流程

買方無需貸款的

1、 賣方到中介掛牌。(一般賣方會在好多個中介掛牌,在沒有買方成交意向前,只要知道房屋的大致情況即可)

2、 買方有初步意向,中介帶其看房。

3、 買方決定購買,向中介公司交意向金,并簽意向金協議書。(中介公司應先詢問賣方此房屋是否尚未賣出)(買方應注意意向金何時轉化為定金)

4、 中介公司聯系賣方,將產證原件即賣方身份證復印件留下。

5、 中介公司憑產證復印件去房屋所在地房地產交易中心拉“確權單”(確認產權人基本信息、房屋是否設定抵押或租賃等)

6、 中介公司盡快將意向金交至賣方(最好約上買方一起),此時意向金在性質上已轉化為定金。對雙方都具有了約束力。

7、 中介公司約買賣雙方,一起就買賣合同的各項條款進行協商。(成交價幾何、房屋內固定設施如何處置、何時付首付及首付多少、過戶期間、交房時間、戶口遷移問題、尾款何時付、物業維修基金及過戶等);(中介公司一般先打印兩份合同草案,以便雙方協商修改)

8、 雙方達成一致意見,各自設置合同密碼,然后草案文本就轉化為正式文本了。然后打印(一般至少需要五本),雙方親筆簽署,合同即時生效。

9、 中介公司約買賣雙方一起去交易中心辦理過戶手續。領取《上海市xx區房地產交易中心收件收據》。然后付尾款,交中介費(買賣雙方各交房價的1%),去物業辦理過戶手續等。如果一方無法親自到場,需要辦理委托公證手續。

10、 20個工作日后買方新的《房地產權證》辦出。憑《收件收據領取》。

注:涉外人士,包括港澳臺,買賣合同、借款合同須辦理公證。

買方需要貸款的

前面1-7項與無貸款的基本相同。

8、中介公司會初步判斷買方是否符合貸款條件(將買方及房屋基本信息告知合作的貸款公司,做初步評審,評審貸款人及評估房屋價格),防止其無法貸款或不能貸足而引發定金糾紛。

房產中介針對不同的貸款人會選擇不同的步驟:

a、 主貸人資信很好(年齡、學歷、工作、收入、現有資產以及配偶情況、有無子女等綜合考慮),一定能夠貸全額,那么中介公司會先進行第8項,然后憑此買賣合同,約買方即銀行工作人員一同辦理貸款手續(若賣方有時間也愿意配合更好)。

b、 主貸人資信很一般,是否能貸款還不能確定。為了避免雙方簽署正式合同后買方無法貸款而引發糾紛,中介公司會到第7項后,直接約買方即銀行工作人員辦理貸款手續。等貸款審批下來后再約雙方簽署正式合同。

9、貸款審批下來后。買方付足約定的首付款給賣方。

10、中介公司拿銀行抵押登記材料,約買賣雙方去交易中心辦理過戶手續。

11、20個工作日后,憑《收件收據》領《房地產權證》,以及《他項權利證明》(銀行抵押權設定憑證)。

房產證買方自己保管,同時將《他項權利證明》、及契稅單復印件盡快送至貸款銀行。

12、 銀行放款至賣方指定帳戶。


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9深圳二手房交易流程

深圳二手房交易流程

1、比較價格:二級市場真正的價格應該怎樣,您可以通過公開信息如報紙信息、網上信息、中介機構發布的信息等,進行分析比較,也可以向專業的房地產評估機構了解市場行情。

2、預約看房:通過中介代理公司您在看房前應與代理公司簽訂《委托代理協議》和《看房單》。在看房時間安排方面要注意:最好提前一天預約看房;業主一般不可能 24小時在家等候,最好下班后或休息時間看房。直接與售房者聯系看房許多買房者都是通過親戚、朋友介紹或通過其它公開渠道獲得信息并直接和賣房人聯系,在預約看房前,盡量多了解對方房產情況,如地段、價格、面積、樓層、產權是否清楚等,做到心中有數。

3、簽訂合同:您在看過房后,表示滿意,希望與賣房人簽訂合同時,應該準備身份證和購房定金。在簽訂合同時,您需要慎重注意以下幾點問題:房屋產權是否明晰,賣房者是否具有《房屋所有權證》和《國有土地使用權證》,是否具有全部產權,物業是否是他本人所有。雙方交易稅費如何負擔;屋內設備如何安排,物業騰空交接時間如何商定;違約責任及如何爭議解決;房款如何支付。若通過中介代理公司簽署合同時應特別注意:檢驗中介代理公司的《資質證書》和《營業執照》,非法中介不受國家保護;在二手房交易中,中介公司是無權代表賣房者簽署售房協議的,您必須與賣房者本人簽署協議,方為有效;若中介公司以售房者代理人的身份與您簽署協議,您也有權知道售房者的具體情況,特別是成交價格是否經過售房者認可等,以免被中介公司賺取

4、手續辦理:二手房的手續辦理大致可分為以下六步:

①、準備:賣方應準備身份證、戶口簿、《房屋所有權證》、《國有土地使用權證》、交易課稅評估報告以及買方的身份證明;如賣方有共有人,必須出具房屋共有人同意出售證明,共有人必須簽字蓋章。

②、填寫權屬轉移登記申請表和《房屋買賣合同》,向房屋所在地交易所提出申請,交易所審查賣方房屋檔案權屬是否清晰和買方身份證明。

③、審核通過后,交易所發放交易轉移過戶收件單。

④、憑繳費單,買賣雙方繳納國家稅費(契稅、交易手續費、土地收益金、印花稅、產權登記費)。

⑤、持交費票據、買方身份證、過戶收件單領取新的《房屋所有權證》。

⑥、買方持新《房屋所有權證》和雙方簽署的《買賣合同》、原《國有土地使用權證》以及契稅和土地收益金原始憑證到所在區土地分局辦理土地使用權登記,換發新的《國有土地使用權證》。


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10優秀律師解答

如果二手房不要中介怎么交易呢?
中介就是幫忙辦事并收取費用,如果你自己熟悉交易程序,又有這方面經驗,當然可以不用花這個錢哪
個人二手房過戶怎么辦理
  二手房房產過戶手續是在房產所在地的房地產管理局辦理。   一、依據《房屋登記辦法》第四條規定:   房屋登記,由房屋所在地的房屋登記機構辦理。   二、依據《城市房地產轉讓管理規定》第七條   房地產轉讓,應當按照下列程序辦理:   (一)房地產轉讓當事人簽訂書面轉讓合同;   (二)房地產轉讓當事人在房地產轉讓合同簽訂后90日內持房地產權屬證書、當事人的合法證明、轉讓合同等有關文件向房地產所在地的房地產管理部門提出申請,并申報成交價格;   (三)房地產管理部門對提供的有關文件進行審查,并在7日內作出是否受理申請的書面答復,7日內未作書面答復的,視為同意受理;   (四)房地產管理部門核實申報的成交價格,并根據需要對轉讓的房地產進行現場查勘和評估;   (五)房地產轉讓當事人按照規定繳納有關稅費;   (六)房地產管理部門辦理房屋權屬登記手續,核發房地產權屬證書。

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