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購買小產權房的注意事項是什么

來源:華律網整理 發表時間:2018-03-14 瀏覽:10268次

小產權房一般多數出現在農村中,有些小產權房在建設時是沒有登記的,屬于無產權房,不能進行過戶登記,所以購買小產權房面臨很大的風險。那么購買小產權房的注意事項是什么?下面由華律網為讀者進行解答。

一、什么是小產權房

小產權房是指在農村集體土地上建設的房屋,未繳納土地出讓金等費用,其產權證不是由國家房管部門頒發,而是由鄉政府或村政府頒發,亦稱“鄉產權房”?!靶‘a權房”不是法律概念,是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發放的土地使用證和預售許可證,購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產權證亦不是真正合法有效的產權證。

小產權房的出現與城市房價躥升密不可分,其成為社會關注的熱點亦是從房價上漲邁入快速之年的2007年開始的。按照國家的相關要求,“小產權房”不得確權發證,不受法律保護。

二、購買小產權房,會出現哪些風險

第一,法律風險

因為小產權房只具備了普通商品房的使用性質,但不具備法律性質。所以,法律法規對商品房的相關規定和制度對小產權房是無效的,購房人權益很難得到維護。

第二、政策風險

如果購買的是在建項目,遇上相關部門整頓小產權房,可能會導致部分項目停建甚至被強拆。購房人可能面臨既無法取得房屋,又不能及時索回房款的境地。

第三,過戶風險

小產權房得不到法律的認可和保護,無法辦理合法的產權手續,購買后也不能合法轉讓過戶,對房屋的保值和升值也有很大影響。

第四,辦證風險

小產權房不能取得合法土地證和產權證,根據相關法律法規的規定,拆遷時,被拆遷房屋必須提供合法的土地使用權證和房屋所有權證作為補償的依據。

第五,財務風險

如果買賣雙方出現交易糾紛,就郭先生和賣家這樣的情況,法院針對數額比較大的借款,買方有借款取證的責任,如果真相被揭開,法律肯定是不會支持這樣的債權關系的。

三、購買小產權房的注意事項是什么

(1)看開發主體是否合法。實施城中村土地開發的主體可以是村民,還可以是農村集體經濟組織依法成立的具備法人資格和房地產開發資質的經濟實體,也可以是村委會依法委托的房地產開發企業。但主體一定要取得合法開發土地的資格。

(2)看是否取得了國有土地使用證。按照有關規定,城中村的開發用地,必須由武漢市土地整理儲備中心征為國有土地,實現土地性質的轉變,再通過“招拍掛”方式交給土地使用者使用,并由武漢市國土房產局核發國有土地使用證。

(3)看是否符合城市規劃。城中村改造項目,必須符合城市總體規劃,只有符合城市整體規劃,購房者的房屋所有權證書才有一定的取得保障。

(4)看是否取得了建筑工程施工許可證。城中村改造項目應按照《建筑法》的規定,進行報建、招標、施工、監理及組織竣工驗收。

(5)看有沒有商品房銷(預)售許可證。這是城中村改造項目準許向社會銷售的重要標志。城中村改造項目應符合《房地產法》的規定,經武漢市國土房產局審核,各項條件符合有關法律法規的規定,取得商品房銷(預)售許可證后,才能向社會銷售。

四、什么樣的小產權房是合法的

小產權房也是經過審批和建筑部門的認可合法建設的,但是必須具備三個條件:

首先,并非只要是“小產權房”就是非法建筑。小產權房只要依法辦理了相關審批手續,就是合法建筑,因為法律是允許鄉村集體在集體土地上建造住宅的,必須是村里組織的,由村委會為出面,以集體利益為主的形式。如果是由開發商操作的,那就是違法的,但是目前都是這么操作的,村里出面審批,村里私自出讓土地等等,開發商蓋房銷售和受益。

其次,建設用地是在集體土地上建設的,土地歸村里的所有村民集體所有。

最后,購買者和享有者必須為本集體成員所有,并且符合“一戶一宅”規定,提供了相關審批手續,就可以確權。非本村本集體人員購買的,利益將會受損。

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    三是通常意義上的小產權房,這種房屋的產權不是由國家頒發,產權證由鄉村一級政府發放,也叫“鄉產權房”。這種小產權房產生的原因是我國實行國有土地所有制和集體土地所有制,農村宅基地屬集體所有,小產權房不能向非本集體成員的人轉讓或出售,只能在集體成員內部轉讓、置換。農民將房屋賣給城市居民的行為不受法律保護。小產權房產生的原因是什么第一,小產權房無產權保障,不具有房屋所有、轉讓、處分、收益等權利,且不能辦理房屋產權過戶手續。第二,購買鄉產權那樣的小產權房無法辦理貸款,只能一次性或分期付款,這樣無形中會加大購房人的資金壓力,增加購房風險。

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